주택담보대출 한도는 LTV(집값 대비 비율)와 집값 구간별 절대 한도, 보유 주택 수에 따라 정해집니다. 2025년 6·27 대책과 10·15 대책 이후 수도권·규제지역의 한도가 크게 줄었습니다. 아래는 2026년 10월 기준입니다.
LTV란?
LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 대출받을 수 있는 최대 비율입니다. 5억원 집에 LTV 70%면 최대 3.5억원, LTV 40%면 2억원까지 빌릴 수 있습니다. 나머지는 종잣돈으로 채워야 하므로, LTV가 낮을수록 같은 종잣돈으로 살 수 있는 집값이 내려갑니다.
지역·대출별 LTV (무주택자, 처분조건부 1주택자)
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 일반 주담대 | 40% (2025.10.15부터 70%→40%) | 70% |
| 정책대출 (디딤돌·신생아특례·보금자리론) | 70% | 70% |
| 디딤돌 생애최초 | 수도권·규제지역 70%, 지방 비규제지역 80% | |
| 2주택 이상 보유 세대 | 규제지역·수도권 추가 구입 주담대 금지, 지방 비규제 60% | |
집값 구간별 주담대 최대 한도 (수도권·규제지역)
LTV와 별개로 수도권·규제지역의 주택담보대출에는 집값(시가)에 따른 절대 한도가 있습니다. LTV로 계산한 금액이 더 크더라도 이 한도를 넘을 수 없습니다.
| 주택 가격(시가) | 주담대 최대 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
예시: 종잣돈 1.5억원으로 살 수 있는 집
종잣돈이 집값의 (1 − LTV)를 채워야 하므로 살 수 있는 최대 집값은 종잣돈 ÷ (1 − LTV)입니다.
| 상황 | LTV | 최대 집값 | 대출액 |
|---|---|---|---|
| 규제지역, 일반 주담대 | 40% | 2.5억원 | 1억원 |
| 비규제지역 또는 정책대출 | 70% | 5억원 | 3.5억원 |
같은 종잣돈이라도 규제지역에서 일반 주담대를 쓰면 살 수 있는 집값이 절반으로 줄어듭니다. 실제 예산은 여기에 DSR과 정책대출 한도까지 함께 따져야 정해집니다.
그 밖에 알아둘 규제
- 규제지역: 서울 25개 구 전역과 경기 과천·광명·성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남이 조정대상지역·투기과열지구로 지정되어 있고(2025.10.16~), 2026년 7월 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 추가 지정되었습니다.
- 실거주 의무: 수도권·규제지역 주담대는 6개월 안에 전입해야 합니다.
- 토지거래허가구역: 구청 허가를 받아야 하고 2년 실거주 의무가 있어 전세를 끼고 사는 방식(갭투자)이 불가능합니다.
- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지: 전세대출로 잔금을 치르는 방식이 막혀 있습니다.
최신 지정 현황은 계산기의 규제지역 탭에서 확인할 수 있습니다.
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예산 계산기 열기 →※ 이 글은 일반적인 정보 제공용이며, 실제 대출 가능 여부·한도·금리는 개인 신용과 금융기관 심사, 규제 변경에 따라 달라집니다. 대출 전 은행과 주택도시기금포털에서 최신 기준을 확인하세요.