"내 연봉으로 얼마짜리 집을 살 수 있을까?"는 대출 한도 하나로 답이 나오지 않습니다. 소득으로 갚을 수 있는 금액, 대출 상품별 한도, 지역별 LTV, 매매가 상한, DSR까지 여러 제한을 차례로 적용하고 그중 가장 작은 값이 실제 예산이 됩니다. 계산기는 아래 8단계를 그대로 따릅니다.
1단계. 종잣돈과 소득 확인하기
종잣돈은 지금 당장 집값에 넣을 수 있는 현금(예금, 전세 보증금 반환 예정액 등)입니다. 소득은 부부 합산 세전 연소득을 기준으로 하며, 정책대출 자격과 DSR 판정에 쓰입니다. 한 달에 실제로 대출을 갚을 수 있는 여력은 세후 월소득에서 생활비를 뺀 금액으로 따로 봅니다.
2단계. 정책대출 대상인지 확인하기
신생아특례대출, 디딤돌대출, 보금자리론은 일반 은행 주담대보다 금리가 낮고 LTV가 높아 대상이 되면 예산이 크게 달라집니다. 무주택 여부, 부부합산 소득, 순자산, 자녀 수, 신혼·생애최초 여부로 판정합니다. 혜택이 큰 순서인 신생아특례 → 디딤돌 → 보금자리론 → 일반 주담대 순으로 따져 봅니다. 자세한 기준은 정책대출 비교에서 정리했습니다.
3단계. 내 소득으로 감당가능한 대출액 구하기
은행이 빌려주는 금액과 내가 갚을 수 있는 금액은 다릅니다. 월 상환 여력(세후 월소득 − 생활비)을 대출 기간과 금리로 환산하면 이론상 감당가능한 원금이 나옵니다. 계산기는 여기에 더해 금리 변동과 생활비 변수를 감안해 월 상환 여력의 120배(정책대출은 150배)를 보수적인 기준선으로 함께 보여줍니다.
4단계. 대출 종류별 한도 적용하기
감당가능한 금액이 크더라도 상품마다 최대 한도가 있습니다. 예를 들어 디딤돌대출은 생애최초 2.4억원, 신혼·2자녀 이상 3.2억원이 상한이고, 신생아특례대출은 4억원입니다. 3단계 금액과 상품 한도 중 작은 값을 택합니다.
5단계. 지역별 LTV 적용하기
LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율입니다. 종잣돈이 집값의 (1 − LTV)만큼을 채워야 하므로, 종잣돈으로 거꾸로 계산하면 LTV가 허용하는 최대 대출액 = 종잣돈 ÷ (1 − LTV) − 종잣돈입니다. 종잣돈 1.5억원이면 LTV 70%에서는 3.5억원, LTV 40%(규제지역 일반 주담대)에서는 1억원까지만 빌릴 수 있습니다. LTV·대출 한도 정리에서 지역별 비율을 볼 수 있습니다.
6단계. 매매가 한도 확인하기
정책대출은 살 수 있는 집값 자체에 상한이 있습니다. 신생아특례는 9억원, 디딤돌은 5억원(신혼·2자녀 이상 6억원), 보금자리론은 6억원 이하 주택만 대상입니다. 종잣돈과 대출을 합친 금액이 이 상한을 넘으면 예산은 상한에서 멈춥니다.
7~8단계. 사고 싶은 집으로 최종 예산 확인하기
앞 단계를 모두 거친 금액이 "살 수 있는 집값"의 상한입니다. 실제로 보고 있는 집의 가격을 넣으면 필요한 대출액과 부족한 금액이 나오고, 부족분을 신용대출로 메운다면 그 상환액까지 포함해 다음 단계에서 점검합니다.
마지막. DSR 점검
DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율로, 은행권 일반 주담대는 40%를 넘을 수 없습니다. 수도권·규제지역은 스트레스 금리가 더해져 실제 금리보다 높은 금리로 계산되기 때문에, 앞 단계에서 나온 대출액이 DSR에 막히는 경우가 많습니다. 원리는 DSR·스트레스 DSR 설명을 참고하세요.
내 조건으로 바로 계산해 보기
종잣돈과 소득만 입력하면 정책대출 자격부터 최종 예산, DSR 점검까지 한 번에 계산합니다.
예산 계산기 열기 →※ 이 글은 일반적인 정보 제공용이며, 실제 대출 가능 여부·한도·금리는 개인 신용과 금융기관 심사, 규제 변경에 따라 달라집니다. 대출 전 은행과 주택도시기금포털에서 최신 기준을 확인하세요.