대출 한도를 계산해 보면 LTV로는 충분한데 은행에서 "DSR 때문에 안 된다"는 답을 듣는 경우가 많습니다. DSR이 무엇인지, 스트레스 DSR이 한도를 얼마나 줄이는지 예시로 계산해 봅니다.
DSR이란?
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자 합계를 연소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 기존 대출의 원리금까지 모두 포함됩니다. 은행권은 차주별 DSR이 40%를 넘으면 추가 대출을 해 주지 않습니다.
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100
스트레스 DSR이란?
앞으로 금리가 오를 가능성을 반영해, DSR을 계산할 때만 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더하는 제도입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니지만, 더 높은 금리로 계산한 원리금이 40% 안에 들어와야 하므로 대출 한도가 줄어듭니다.
| 구분 (2026년 10월 기준) | 스트레스 가산금리 |
|---|---|
| 수도권·규제지역 주택담보대출 | +3.0%p (2025년 10월 16일부터 하한 상향) |
| 지방 주택담보대출 | +1.5%p × 적용비율 50% (실질 +0.75%p) |
| 신용대출 | 잔액 1억원 초과 시 +1.5%p |
※ 실제 가산폭은 변동·혼합·주기형 등 금리 유형과 고정 기간에 따라 줄어들 수 있습니다. 아래 예시는 가산금리를 전부 반영한 보수적 계산입니다.
예시: 연봉 7천만원, 4억원 대출
연소득 7,000만원인 사람이 수도권에서 4억원을 30년 원리금균등 상환, 금리 연 4.0%로 빌린다고 해 보겠습니다(다른 대출 없음).
| 구분 | 계산 금리 | 월 상환액 | 연 상환액 | DSR |
|---|---|---|---|---|
| 스트레스 미적용 | 4.0% | 약 191만원 | 약 2,292만원 | 32.7% (통과) |
| 수도권 스트레스 DSR | 4.0% + 3.0% = 7.0% | 약 266만원 | 약 3,193만원 | 45.6% (초과) |
실제 금리만 보면 여유 있게 통과하지만, 스트레스 금리를 넣으면 40%를 넘어 4억원 대출이 불가능합니다. 같은 조건에서 DSR 40%를 맞추는 최대 대출액은 다음과 같습니다.
- 스트레스 미적용(4.0%): 약 4.9억원
- 지방 주담대(4.0% + 0.75% = 4.75%): 약 4.5억원
- 수도권·규제지역(4.0% + 3.0% = 7.0%): 약 3.5억원
즉 같은 연봉이라도 수도권에서는 스트레스 DSR만으로 한도가 1억원 이상 줄어들 수 있습니다.
DSR을 관리하는 방법
- 기존 대출 정리: 신용대출, 마이너스통장(한도 기준으로 잡히기도 함), 할부금을 줄이면 같은 소득으로 더 빌릴 수 있습니다.
- 대출 기간: 만기가 길수록 연 상환액이 줄어 DSR이 낮아집니다.
- 고정금리·주기형 선택: 금리 고정 기간이 길수록 스트레스 금리 적용폭이 줄어드는 구조입니다.
- 정책대출 활용: 디딤돌·보금자리론·신생아특례 같은 정책 모기지는 은행권 DSR 40% 규제 대상에서 제외되고 상품별 기준으로 심사합니다. 다만 이후 다른 대출을 받을 때는 이 원리금도 DSR에 합산됩니다.
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예산 계산기 열기 →※ 이 글은 일반적인 정보 제공용이며, 실제 대출 가능 여부·한도·금리는 개인 신용과 금융기관 심사, 규제 변경에 따라 달라집니다. 대출 전 은행과 주택도시기금포털에서 최신 기준을 확인하세요.